RICARDO ARRANZ: PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN NACIONAL URBANIZADORES Y TURISMO RESIDENCIAL

Intervista di GIULIO ROSI.

 

RICARDO ARRANZ. È anche Presidente della Asociación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial. È Presidente Ejecutivo y único accionista del Grupo Villa Padierna Hotels & Resort che comprende Urbanizaciones de Lujo, Hoteles, Campo de Golf, Centros Comerciales, attività nel Sector Agroganadero. Presidente del “Grupo Inmobiliario RA Capital”. Ricardo Arranz de Miguel ha dato vita alla “Fundación ARVI”. – “Stiamo nel punto di flessione e gli investitori lo vedono come un “posible negocio de inversion” considerando il luogo attrattivo residenziale. È un buon affare. Si sta comprando al di sotto del prezzo reale.” – “Hanno costruito troppo e in molti casi con cattiva qualità.” – “Anche le banche hanno agito con molta leggerezza e ci siamo trovati con un stoccaggio difficile da vendere.” – “La nuova tendenza sono i traveler residence club.” – “I nostri nuovi progetti riguardano la commercializzazione all’estero e sono indirizzati al cento per  cento al residence.”

 

 

Come, e quanto ha influito la crisi economica e finanziaria della Spagna nel mercato immobiliare di alto livello?
La crisi nella nostra zona, a Marbella, d’intorni e Canarias è cominciata due, tre anni fa, prima di quella nazionale. Come
accadde anche nella precedente del ‘92 quando in realtà i primi sintomi avvennero nell’89. Secondo i luoghi, e secondo
le coste spagnola, dove più si sviluppa il turismo residenziale è andata scaglionandosi.
Perché questo? Noi dipendiamo dal turismo internazionale ed in particolare europeo, non spagnolo mentre il resto della
costa è più influenzato dal turismo residenziale spagnolo. Spiega quindi perché abbiamo incominciato con una crisi in anticipo sul resto del paese.

Quale è stata, la vostra prima reazione per affrontare questa situazione? È abbastanza complesso perché la crisi del turismo residenziale non lo avverti immediatamente come in quello della costruzione.
Si continua a costruire ed a vendere, si generano risorse economiche continue e ti rendi conto solo dopo due o tre anni che la crisi se già è in corso. In questo momento, dove stiamo facendo questa intervista, nella Costa del Sol, Marbella e d’intorni ci portiamo dietro dal 2005 una crisi continua senza un avviso che questo possa cambiare. In questo momento in Marbella lo stock invenduto di immobili non è eccessivo, come conseguenza del grande scandalo verificatosi
nella costruzione, una percentuale grande è in mano alle banche, che con un sconto e un finanziamento abbastanza alto possono essere acquistati. Stiamo nel punto di flessione e gli investitori lo vedono come un “posible negocio de inversion” considerando il luogo attrattivo residenziale. È un buon affare. Si sta comprando al di sotto del prezzo reale.

In Spagna qual è la regione che più ha sofferto e soffre?
Tutta la costa e le isole. Hanno costruito troppo e in molti casi con cattiva qualità. Il boom fu tanto grande, eravamo
abituati “a despachar pisos come si fueranpan”. Non siamo stati molto attenti all’architettura della costruzione
e, soprattutto, al livello ambientale e della sostenibilità. È stato un boom molto aggressivo in cui anche le banche hanno agito con molta leggerezza e ci siamo trovati con un stoccaggio difficile da vendere. Se costruisci in un luogo giusto e
con buona qualità, rispettando anche l’ambiente, prima o poi “este producto tiene su valor”. Dobbiamo imparare dai nostri errori e fare costruzioni migliori.

Specialmente questo è avvenuto nella Costa Brava dove la Comunità Europea ha denunciato un eccesso di costruzioni, come si risolve? I veri proprietari sono le banche, considerando che non si possano pagare le ipoteche?
Circa l’80% delle costruzioni per il turismo residenziale disponibili
sono in mano alle banche. Una delle cose più importanti da fare è aiutare le banche a vendere, perché se non si liberano da questo carico non si possono creare prodotti nuovi e quindi nessuna possibilità di creare posti di lavoro e, con
loro, ricchezza. C’è una tendenza nel mercato di innovazione, “yo digo inovar copiando a gente que lo está haciendo mejor que nosotros”. Il nuovo turismo residenziale si è rivelato negli ultimi 10 anni negli Stati Uniti.
I giovani con possibilità di comprare non vogliono case simili a dei “cimiteri” per venire una volta all’anno, vogliono un casa da godere per più mesi e senza costi, sono residence all’interno di alberghi “traveler residence club”, è lo stesso sistema con cui si “comprano” aerei privati o barche di lusso. Il proprietario condivide la proprietà solo per il periodo che la utilizza. Invece di comprare una casa in un solo posto compri varie case nel mondo. Compri un mese a New York, un mese in un altra città e così via. Il “fractional” non è come una multiproprietà, non si compra una settimana, quella è un prodotto turistico. È come un aereo privato, non lo compri per fare un viaggio al mese così non hai pesanti costi.
Il residence è in un hotel di lusso, con tutti i servizi, se stai solo un mese perché avere una proprietà che ha costi, assicurazione, vigilanza, manutenzione, tasse municipali ecc. Così invecevivi la tua casa con grande soddisfazione. Questi prodotti sono pensati e adattati ai propri clienti. Quando arriva nella sua proprietà ritrova la foto della sua
famiglia, i suoi vestiti nell’armadio, i fiori che preferisce. L’hotel ha il compito speciale di soddisfare il cliente. A Miami, in Florida ed in California, il Four Seasons ed il Mandarin Oriental, e il Jumeirah Dunbai e l’Orient Expres già attuano da tempo questi servizi, come l’Hotel Plaza, l’Hotel Pierre e il Carlyle di New York, gli alberghi più emblematici si sono trasformati in residence. Il cambiamento è stato molto più rapido. Noi spagnoli, abbiamo una ossessione come molti europei di possedere la prima casa, la seconda, la prima macchina, la seconda e la terza, che comportano una grande quantità di spesa e che, di solito, vengono anche poco godute. Diverso è quando si tratta di inglesi o nord europei che vogliono venire a vivere qui per diversi mesi e quindi si che allora è giustificato l’acquisto.

È lo stesso che stai facendo con Villa Padierna?
I nostri nuovi progetti riguardano la commercializzazione all’estero, cercando accordi per svilupparli, sono i indirizzati al cento per cento al residence con hotel a 5 stelle e private residence club, ossia il fractional, con due tipi di proprietario, il primo è quello che compra una casa, per il periodo che vuole, dentro un hotel a 5 stelle e quando non la adopera più rientra nel pool dell’hotel il quale continua a farla rendere. Il fractional è un prodotto diverso dove l’investimento è minore, è per gente che vive in differenti parti del mondo o che si gode il suo tempo in altri modi. Si compra per cinque settimana, la si personalizza per lui totalmente e godi di una tua casa in un hotel a 5 stelle. Esiste un sistema nel quale l’organizzazione o la gestione dell’hotel si adattano il più possibile all’esigenze del proprietario. Nel caso che le settimane non vengono utilizzate l’hotel la gestisce dando una rendita per il proprietario.
Qual è il cliente di questo prodotto?
Abbiamo in Marbella, nella Costa del Sol e, penso, a poco a poco nel resto della Spagna tre tipologie di persone. Il cliente emergente dei paesi del golfo Arabico: Qatar, Kuwait e ArabiaSaudita, con i quali abbiamo una buona relazione in quanto
il Re Fahd costruì la sua residenza a Marbella che comportò l’arrivo di moltissimi arabi che purtroppo oggi vanno nella Costa Azzurra, che è una concorrente. Il secondo mercato, con un gran desiderio di avere residenze da noi, è il mercato russo. I nuovi finanzieri, i nuovi ricchi che scelgono tanto Marbella come la Costa Brava. A Malaga arrivano due voli al giorno dalla Russia con la prospettiva di aumento. Il terzo mercato, che ha molte possibilità di sviluppo, è il mercato cinese che vede Europa e la Spagna, con la crisi, come una grande possibilità di investimento. Eravamo la California europea, molto attraente per il mercato anglosassone, ma ora, credo, abbiamo molte possibilità di vendita con il mercato tedesco e nordico. Queste popolazioni si trovano molto bene nella nostre coste e dobbiamo imparare il giusto e importante marketing per saper vendere il nostro prodotto. Noi spagnoli a volte siamo i nostri peggiori nemici, ed è indubbio che costruire con una buona qualità, come si faceva una volta, e vendere con una buona immagine, sono la cosa essenziale e noi siamo stati a volte“torpes”. La località di Cannes, sulla Costa Azzura, ha 50 agenti commerciali che, in tutto il mondo, vendono la città ed i suoi eventi. È per questo che anche nei periodi invernali sopravvive. Noi con Torremolinos,Marbella, la Costa del Sol, Palma de Mallorca dovremmo avere agenti specializzati che vendano tutto quello che abbiamo.
In tutto questo quanto aiuta il Gobierno central?
Il Gobierno, credo, “no se involucra lo suficiente”. Dobbiamo capire che è il mercato che comanda. Bisogna analizzare cosa vuole il mercato ed in base a questo il Governo dovrebbe avere la sensibilità nei confronti degli imprenditori di varare delle leggi adeguate. Dobbiamo crescere in qualità e non in quantità, per essere competitivi nei confronti di paesi emergenti nel turismo, con mano d’opera molto più economica ed una incidenza dei costi del terreno minore di quella che abbiamo noi, curare anche i servizi, che è un aspetto importantissimo del turismo. Un direttore d’albergo, un cameriere o un cuoco debbono essere orgogliosi del loro lavoro, non per servilismoma perché è una professione
importante. In questo Paese la gente non è orgogliosa di quello che fa. Il cuoco è l’anima di un ristorante. Faccio spesso la domanda: conosci qualcuno il cui padre sia un cuoco? Nessuno conosce qualcuno il cui padre sia un cuoco. A parte di
guadagnare un elevato stipendio, ha una grande responsabilità in questo tipo di attività. Perché non c’è un figlio che abbia un padre cuoco? Perché non si sentono identificati, non sono orgogliosi di questa professione. Il turismo è la nostra unica ed importante industria insieme a quella residenziale.

Previsioni?
Per quanto riguarda Marbella e d’intorni credo che il mercato si stia muovendo. Una buona aspettativa si è vista con il Russian Meeting Point tenuta qua a Villa Padierna e dobbiamo continuare a farlo con altri paesi dando vita ad una ripresa che ci tiri fuori da questo stato di angustia che abbiamo noi impresari del turismo residenziale. Le banche non ci danno fiducia, non credono in noi, ma invece abbiamo necessità di tutto questo. Il problema più importante in questo momento è senza dubbio la mancanza di clienti. Senza clienti è impensabile poter fare qualcosa di nuovo. Dovremmo copiare, anche qui, nuovamente il mercato americano, che fa prima la prevendita e una volta che è quasi completa inizia a costruire. Il governo americano non lascia costruire all’imprenditore se prima non hai già quasi venduto tutti i suoi appartamenti. Donald Trust, famoso ed importante impresario con una gran forza sul mercato, prima di costruire ha già venduto circa l’80%, dando e avendo così la sicurezza di portare a termine la costruzione. In conclusione dobbiamo
saper vendere, potenziare la vendita con la promozione di tutti i nostri prodotti, e questo vale anche per il nostro vino, per l’olio e naturalmente anche per il nostro turismo.